土地可研实探正方新城G46地块板块市场复苏之势明显

时间:2019-07-29 来源:www.fm3m.com

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  7月9日,南京市规划和自然资源局发布2019年宁出第06号出让公告,共计10幅地块将出让,涉及南部新城(1幅)、仙林(1幅),紫东地区龙潭(1幅)、城北(2幅),江宁(5幅),出让总面积近43公顷,起拍总价近46.8亿。其中涉宅地块仅4幅,出让总面积近19公顷,起拍总价35.8亿元。该批地块将于8月7日10时开始网上竞拍。本次我们实探NO.2019G46,对该地块进行初步可行性研究分析。

  1

  地块主体分析

  01 地块位置

  地块四至:东至科技大道,南至银杏湖大道,西至发展路,北至创新大道。

  

  项目四至图

  02 规划要点

  总用地面积78312.52㎡,出让面积78312.52㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.0≤R≤2.2,限高80米,起拍总价15.6亿,最高限价22.5亿元,起拍楼面价9055元/㎡,最高楼面限价13060元/㎡。

  

  03 周边配套

  地块位于正方新城板块,正方新城规划范围东至机场高速、南至银杏湖大道、西至牛首大道南段及银杏湖西段、北至南京绕越高速。板块内由丹阳大道及正方中路构建十字轴线,面积达14.21平方公里,分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区,未来预计将容纳居住人口19万人,就业人口30万人。

  其中,东部地区,位于机场高速以西,4.21平方公里规划面积,主要是完善配套,改善环境,提高整体环境质量和综合服务水平。西部地区,江苏软件园紫金片区,是软件园规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地。北部地区,江苏软件园吉山基地,以科技园区为主体功能,逐步形成新城现代服务业聚集区、都市产业园。

  

  

  教育配套:项目周边2km范围内有三江学院,目前地块周边教育资源较为薄弱,但未来拉萨路小学将会正式入驻,板块内还规划有板块内还有银城幼儿园、软件园中学、东善桥中学等,一定程度上填补板块的教育空白。

  交通配套:地块距地铁S1号线的正方中路站直线距离约3.5公里,目前轨交出行的便利度较低。

  医疗配套:目前地块周边仅有卫生服务站可供日常需求。

  商业配套:目前就近购物可以前往银城蓝溪郡小区底商,距离目标地块最近的为空港商业广场,驱车前往约6.7公里。

地块周边自然资源有银杏湖公园、江宁爱情隧道等。

  

  2

  市场、竞品分析

  01 土地市场分析

  从cric数据来看,江宁区2019年涉宅用地总成交近49万方,楼面价12118元/㎡,江宁区在2016-2017年土地市场较为火热,南京作为热门的二线城市,也前赴后继吸引了众多品牌开发商进驻南京。2016年被很多人称为“豪宅元年”、“改善元年”,改善型的房源受到青睐。根据2016年楼面价来看,江宁区的楼面地价一举突破1字头,环比大涨130%。2017年之后随着调控深入和持续发力,整体楼市都在逐步降温,从楼市传导到了土地市场,整体土地市场趋于理性。

  

  注:纯住宅+商住用地

  目前,正方新城吸引了银城、景瑞、绿地、远洋和荣盛等品牌房企的进驻,不过前期房源已经卖完,如今只剩在售盘绿地理想城,以及即将入市的纯新盘荣盛隽峰。从板块最近的几次土拍来看,2016年9月23日,G44地块经过182轮的争夺,到达了最高限价,31.5亿元,最终经过摇号决定由绿地斩获,楼面价12988元/平米。荣盛以15.05亿竞得G62地块,楼面价12037元/㎡,这也是荣盛入驻江宁的首个项目。两块均达到最高限价,可见片区发展前景依旧被开发商看好。

  02 商品住宅市场

  从cric数据来看,2015-2016年整体市场的供应处于高位,与其他板块相比,江宁拥有较高的性价比、日趋完善的交通、丰富的自然资源、产业集聚度等,随着品牌房企纷纷进驻江宁,住宅市场品质全面提升,成交均价持续走高。随着楼市调控的深入推进,市场供求矛盾有所缓解,不合理需求得到一定抑制,房价稳定在2万5左右的区间范围。

  

  注:商品住宅=普通住宅+别墅

  03 竞品分析

  在售竞品存量约达10.4万方,潜在竞品存量约12.5万方。区域竞品存量共计22.9万方。具体位置及情况如下:

  

  竞品项目分布图

  

  竞品项目分布表

  3

  区域客群分析

  集中来源区域:主要为地缘性客户,兼少数外地客户,全市范围内的刚需、刚改客户,对总价段敏感,追求一定的生活品质,看中规划、环境及配套,30岁左右的客户居多。

  

  4

  土地初步预判

  价值预判

  受禄口空港新城辐射 房地产市场结构性复苏

理清晰。随着规划利好的逐渐兑现,以及板块内土地和楼盘的复苏,正方新城的发展也正在加速,虽然建设周期较长,但价值上升空间较大。

  产品预判:经分析师现场勘探及土地可行性分析,目标地块容积率1.0≤R≤2.2,限高80m,初步预判该地块可以打造成主力高层产品,定位为刚改客群项目,板块近期规划逐步兑现,土地供应端倾斜,发展提速中。

  

  7月9日,南京市规划和自然资源局发布2019年宁出第06号出让公告,共计10幅地块将出让,涉及南部新城(1幅)、仙林(1幅),紫东地区龙潭(1幅)、城北(2幅),江宁(5幅),出让总面积近43公顷,起拍总价近46.8亿。其中涉宅地块仅4幅,出让总面积近19公顷,起拍总价35.8亿元。该批地块将于8月7日10时开始网上竞拍。本次我们实探NO.2019G46,对该地块进行初步可行性研究分析。

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  地块主体分析

  01 地块位置

  地块四至:东至科技大道,南至银杏湖大道,西至发展路,北至创新大道。

  

  项目四至图

  02 规划要点

  总用地面积78312.52㎡,出让面积78312.52㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.0≤R≤2.2,限高80米,起拍总价15.6亿,最高限价22.5亿元,起拍楼面价9055元/㎡,最高楼面限价13060元/㎡。

  

  03 周边配套

  地块位于正方新城板块,正方新城规划范围东至机场高速、南至银杏湖大道、西至牛首大道南段及银杏湖西段、北至南京绕越高速。板块内由丹阳大道及正方中路构建十字轴线,面积达14.21平方公里,分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区,未来预计将容纳居住人口19万人,就业人口30万人。

  其中,东部地区,位于机场高速以西,4.21平方公里规划面积,主要是完善配套,改善环境,提高整体环境质量和综合服务水平。西部地区,江苏软件园紫金片区,是软件园规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地。北部地区,江苏软件园吉山基地,以科技园区为主体功能,逐步形成新城现代服务业聚集区、都市产业园。

  

  

  教育配套:项目周边2km范围内有三江学院,目前地块周边教育资源较为薄弱,但未来拉萨路小学将会正式入驻,板块内还规划有板块内还有银城幼儿园、软件园中学、东善桥中学等,一定程度上填补板块的教育空白。

  交通配套:地块距地铁S1号线的正方中路站直线距离约3.5公里,目前轨交出行的便利度较低。

  医疗配套:目前地块周边仅有卫生服务站可供日常需求。

  商业配套:目前就近购物可以前往银城蓝溪郡小区底商,距离目标地块最近的为空港商业广场,驱车前往约6.7公里。

地块周边自然资源有银杏湖公园、江宁爱情隧道等。

  

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  市场、竞品分析

  01 土地市场分析

  从cric数据来看,江宁区2019年涉宅用地总成交近49万方,楼面价12118元/㎡,江宁区在2016-2017年土地市场较为火热,南京作为热门的二线城市,也前赴后继吸引了众多品牌开发商进驻南京。2016年被很多人称为“豪宅元年”、“改善元年”,改善型的房源受到青睐。根据2016年楼面价来看,江宁区的楼面地价一举突破1字头,环比大涨130%。2017年之后随着调控深入和持续发力,整体楼市都在逐步降温,从楼市传导到了土地市场,整体土地市场趋于理性。

  

  注:纯住宅+商住用地

  目前,正方新城吸引了银城、景瑞、绿地、远洋和荣盛等品牌房企的进驻,不过前期房源已经卖完,如今只剩在售盘绿地理想城,以及即将入市的纯新盘荣盛隽峰。从板块最近的几次土拍来看,2016年9月23日,G44地块经过182轮的争夺,到达了最高限价,31.5亿元,最终经过摇号决定由绿地斩获,楼面价12988元/平米。荣盛以15.05亿竞得G62地块,楼面价12037元/㎡,这也是荣盛入驻江宁的首个项目。两块均达到最高限价,可见片区发展前景依旧被开发商看好。

  02 商品住宅市场

  从cric数据来看,2015-2016年整体市场的供应处于高位,与其他板块相比,江宁拥有较高的性价比、日趋完善的交通、丰富的自然资源、产业集聚度等,随着品牌房企纷纷进驻江宁,住宅市场品质全面提升,成交均价持续走高。随着楼市调控的深入推进,市场供求矛盾有所缓解,不合理需求得到一定抑制,房价稳定在2万5左右的区间范围。

  

  注:商品住宅=普通住宅+别墅

  03 竞品分析

  在售竞品存量约达10.4万方,潜在竞品存量约12.5万方。区域竞品存量共计22.9万方。具体位置及情况如下:

  

  竞品项目分布图

  

  竞品项目分布表

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  区域客群分析

  集中来源区域:主要为地缘性客户,兼少数外地客户,全市范围内的刚需、刚改客户,对总价段敏感,追求一定的生活品质,看中规划、环境及配套,30岁左右的客户居多。

  

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  土地初步预判

  价值预判

  受禄口空港新城辐射 房地产市场结构性复苏

理清晰。随着规划利好的逐渐兑现,以及板块内土地和楼盘的复苏,正方新城的发展也正在加速,虽然建设周期较长,但价值上升空间较大。

  产品预判:经分析师现场勘探及土地可行性分析,目标地块容积率1.0≤R≤2.2,限高80m,初步预判该地块可以打造成主力高层产品,定位为刚改客群项目,板块近期规划逐步兑现,土地供应端倾斜,发展提速中。